所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭。

    稅收是問題癥結(jié)

    有專家稱，“陰陽合同”的出現(xiàn)，主要是買方基于經(jīng)濟的考量。因為房地產(chǎn)行業(yè)是我國發(fā)展最活躍的行業(yè)，如果按規(guī)定打擊“陰陽合同”的話，就會促使一部分人因顧慮稅負而不買房。然而，隨著我國法治的健全和完善，近期國家出臺政策：申請貸款要做評估。

    例如，售價200萬元的房子，必須要用陽合同來貸款。也就是說，房子的價格是200萬元，陽合同的價格是100萬元，因此，銀行貸款為60萬元，如果按照陰合同的價格貸款，則為160萬元。這樣似乎避免了“陰陽合同”的出現(xiàn)。

    正所謂上有政策，下有對策，最近市場上又出現(xiàn)了新的應(yīng)對方法——做假網(wǎng)簽。即做兩次網(wǎng)簽，先做一個200萬元的真實網(wǎng)簽，獲得貸款160萬元，然后再將這個網(wǎng)簽撤銷，重新做一個100萬元的網(wǎng)簽，按照規(guī)定，重新網(wǎng)簽應(yīng)該上報銀行，但是一般情況下，銀行對待這種情況的態(tài)度比較消極，所以現(xiàn)在這種做假的現(xiàn)象比較普遍。歸根到底完全捋順這個問題，需要把稅收制度搞清楚。

    各方權(quán)責(zé)不明，主管部門執(zhí)行不力

    眾所周知，“陰陽合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風(fēng)險。

    一直致力于房地產(chǎn)法律服務(wù)的田丹律師向《中國聯(lián)合商報》記者表示：“陰陽合同”在相當(dāng)長的時間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除。因而，老百姓、政府機關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效；2、對于差價太大，一般會認定無效；3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效；4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效；5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認定合同不成立；6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

    對于一筆交易，法律從兩方面來調(diào)整，一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。最終以真實合同為依據(jù)，在“陰陽合同”效力上形成了兩條對立的規(guī)范：1、為保護國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，即部分無效。

    對于如何判定中介參與“陰陽合同”的責(zé)任的問題，田律師表示：首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了“陰陽合同”，才會有責(zé)任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價格確認書或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。其次，即便有證據(jù)證明中介參與“陰陽合同”，但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機關(guān)追繳稅款和進行行政處罰。最后，行政主管機關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與“陰陽合同”的中介進行行政處罰。一般，中介只要沒留下參與“陰陽合同”的證據(jù)，法院因中介參與“陰陽合同”判決中介承擔(dān)責(zé)任的可能性很小，但不能排除國土房管局和房地產(chǎn)協(xié)會的行政處罰。

    法院裁量有空間，力度在推進

    面對律師和買賣雙方對法院執(zhí)行力度和裁量標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)疑，面對目前房產(chǎn)糾紛增多的現(xiàn)狀，法院在其中扮演怎樣的角色？起到什么樣的作用？

    北京市朝陽區(qū)人民法院法官劉勇對《中國聯(lián)合商報》記者說：“基本的原則還是統(tǒng)一的，只是個別的案子情節(jié)不同，比如就違約來說，違約的程度也不同，是根本違約還是輕度違約，責(zé)任也不同，法院在統(tǒng)一原則之下，會有一個自由裁量的空間，如果所有的法院裁量都是一模一樣的話，那就不需要法官了，只需要電腦程序統(tǒng)一判案就可以了。”

    針對“陰陽合同”問題，外界存在法院消極裁量，以及二審法官為了保護一審法官而盡量不更改一審法官判決的質(zhì)疑，對此，劉勇法官解釋：“陰陽合同”確實是一種不可取的行為，但目前的確大量存在，法院一般都會以反映買賣雙方真實意圖的合同為準(zhǔn)。同時，如果二審法官認定合同應(yīng)為無效，并不會維持一審原判，而會改判，一般每年都有10-15%的發(fā)改率。近些年強制執(zhí)行的強度還是很大的，畢竟法院不是偵查機關(guān)，也不是公安機關(guān)，很多法官的手機都是24小時開機，接到當(dāng)事人電話，法官半夜就要出門辦案。對于不配合的當(dāng)事人，法院也會采取拘留等措施。(來源：中國聯(lián)合商報)